最近不少朋友问：现在不买房，明年后是“买不起”还是能抄底？其实答案不在“等”或“抢”，而在“选对城市、选对房子”——2025年政策托底、利率低位，2026年市场分化会更明显，刚需和投资者都得避开误区。
先说说当下的大环境：2025年全国房贷利率已经降到3%左右，首套首付最低15%，很多城市还取消了限购，甚至给购房补贴。从四季度数据看，北京、上海等一线城市核心区房价止跌回升，杭州、成都这些强二线城市成交量也在涨，政策“组合拳”确实起了作用。但三四线城市不一样，不少地方房价比高点跌了三成以上，有的回到十年前水平，库存还没清完。
2026年的关键趋势很明确：核心城市会慢慢涨，普通城市稳得住，远郊区难翻身。为啥这么说？核心城市人口一直在流入，好地段的房子就那么多，资源稀缺性摆在这，现在利率和首付都在低位，相当于“购房成本打折”，刚需现在入手，后续成本大概率会涨。而三四线城市人口外流多，房子供大于求，大幅降价不太可能（政策托底），但想涨价也难，短期还是以稳为主。
给大家3个实在建议，都是能直接用的：
1. 刚需族别瞎等：如果在一线或强二线城市，有结婚、上学的需求，现在就可以看核心区的现房，优先选地铁、学校附近的，这些房子抗跌还好用，2026年入手成本可能更高；
2. 三四线买房别冲动：就算是刚需，也别买远郊区的期房，尽量挑市中心的二手房或现房，慢慢选，不用急着上车；
3. 投资者别跟风：现在房子主要是用来住的，非核心区域的房子转手难、回报率低，别想着靠买房赚大钱，风险太高。
其实买房没那么复杂，核心就是“看城市、看地段、看需求”。2025年底到2026年初，对刚需来说是个不错的窗口，成本低、选择多；但如果是跟风投资，还是算了。买房是大事，根据自己的实际情况来，比听别人瞎忽悠靠谱多了！
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